Działkę budowlaną kupię

Jesteśmy w momencie kupowania działki. W tym artykule opiszę, jak wygląda taki proces z perspektywy kupującego i na co zwrócić uwagę (a na co nie).
U nas sytuacja wygląda następująco:

• działkę będziemy kredytować
• działka wymaga wydzielenia z większej działki

Etapy kupowania działki

Kupując działkę, na którą bierzemy kredyt przechodzimy pięć etapów:

1. wybór działki (ustawność, usytuowanie) 
2. sprawdzenie podstawowych informacji o działce (MPZP, media) 
3. podpisanie Umowy Wstępnej wraz z odebraniem od Właściciela w dniu podpisania Umowy koniecznych do udzielenia kredytu dokumentów
4. uzyskanie kredytu (pozytywna decyzja kredytowa z banku)
5. Umowa Przyrzeczona i uruchomienie kredytu (wypłacenie pieniędzy sprzedającemu działkę)

Etap 1: wybór działki

Jest to najprzyjemniejszy etap, ciesz się oglądaniem działek. Ponieważ my nie wiemy, co podczas kupowania działki sprawdzić i gdzie, i nie mamy czasu jeździć po urzędach, kupujemy działkę przez pośrednika - jest wygodnie - pośrednik nam działki proponuje a my jedynie wsiadamy do samochodu i jeździmy z nim po wioskach. 

Przeglądając strony z poradami przeraziła mnie liczba rzeczy, na które według publikujących muszę zwróć uwagę kupując działkę. Było tam wszystko, łącznie ze sprawdzeniem rodzaju gruntu. Sprawdź na początek dwie rzeczy:

• czy działka jest ustawna (osobiście uważam, że powinna mieć kształt prostokąta o szerokości minimum 25metrów - przeglądałam projekty domów i taka działka pozwoli zbudować niemal każdy dom jednorodzinny, nieco węższa już mogłaby być dla niektórych projektów za ciasna)
• jak działka jest położona względem stron świata - chodzi tu o odpowiednie naświetlenie salonu przyszłego domu (obrazowy artykuł na stronie: http://www.budujemydom.pl/component/option,com_content/task,specialblogcategory/act,view/id,540/Itemid,31/)

I najważniejsze - czy działka zwyczajnie Cię urzekła. 

Dla nas dodatkowe znaczenie miała odległość gruntu od miasta. Szukaliśmy działek dość blisko, ponieważ zestawiając koszt działek z kosztem benzyny, jaką musielibyśmy zużyć dojeżdżając z niej do granic miasta okazało się, że nie było bezpośredniego przełożenia na zmniejszenie ceny działki wraz ze zwiększeniem jej odległości od miasta do 50 kilometrów. Cena malała znacząco dopiero po 50 kilometrach. A 50 kilometrów to już godzina dojazdu i 30zł w jedną stronę przy dzisiejszym koszcie benzyny. Jest to 1200zł miesięcznie na dojazdy do pracy, więc zdecydowanie za dużo. Z tych rachunków wyszło, że należy kupić działkę jak najbliżej miasta skoro nie ma znaczących różnic w cenie a benzyna kosztuje. 

Kupując działkę zrób te same przeliczenia - sprawdź kiedy wyższa cena działki zaczęłaby Ci się zwracać w porównaniu z tańszą działką, ale dalej od miejsca, gdzie musisz codziennie dojeżdżać.  

Jak już upatrzysz sobie działkę, kolej na sprawdzenie podstawowych informacji o niej.

Etap 2: Podstawowe informacje o działce

Jeśli już znalazłeś działkę czeka Cię trochę kolejny research: 

• przeczytaj Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (działka bez takiego planu to kłopot przy budowie domu - wymagane dużo formalności z Urzędu Gminy, nie polecam takiej). MPZP to dokument i dołączona do niego mapa. Z reguły można je znaleźć na internecie - aktualnie Urzędu Gminy tam je umieszczają. Z niego dowiesz się, czy działka jest oznaczona jako budowlana (!), czy nie jest zaplanowana w przyszłości  w pobliżu Twojej działki budowa autostrady (wtedy w MPZP powinny być oznaczone grunty wykupione i zarezerwowane przez gminę) czy supermarketów (grunty oznaczone jako tereny zabudowy usługowej), na mapie zobaczysz, gdzie przebiega nieprzekraczalna linia zabudowy czy sieci wodociągowe, dowiesz się, jaka jest minimalna powierzchnia działki, żeby móc budować dom. Całkiem ciekawy dokument. 
• jeśli na planie MPZP nie znajdziesz doprowadzonej do Twojej działki kanalizacji udaj się do Urząd Gminy, żeby zapytać ich o plany w tej kwestii (gminie zależy na tym, żeby jak najwięcej działek miało doprowadzoną kanalizację, ale może się zdarzyć, że owszem planują, ale za dwa lata)
• poproś właściciela o dostarczenie odpowiednich dokumentów z Zakładu Gazowniczego i Zakładu Energetycznego potwierdzających możliwość i warunki przyłącza gazu i prądu

Koniec. Resztą niech zajmie się właściciel (np. wydzieleniem działki i zdobyciem odpowiednich dokumentów, o których za chwilkę) i pośrednik (który ma np. sprawdzić, czy stan prawny pozwala na jej sprzedaż). Nie bierz na siebie ich obowiązków. Twoim zadaniem jest zabezpieczenie własnych interesów i sprawdzając powyższe dokumenty to zrobisz.

Jeśli sprawdzenie wszystkiego powyższego nie dostarczyło niespodzianek lub są do zaakceptowania i nadal jesteś zainteresowany wybraną działką kolej na podpisanie Umowy Wstępnej i odebranie dokumentów od właściciela.

Etap 3: Podpisania Umowy Wstępnej i odebrania dokumentów od właściciela

Kiedy już wiesz, że chcesz kupić działkę dowiedz się jakich dokumentów potrzebujesz, żeby móc starać się o kredyt. W naszym przypadku działka jest dopiero wydzielana z innej działki i tu pojawił się problem - nie ma dla niej jeszcze Ostatecznego Projekt Podziału. Tutaj parę słów o tym kluczowym dokumencie.

Ostateczny Projekt Podziału działki to potwierdzenie gminę Wstępnego Projekt Podziału, natomiast Wstępny Projekt Podziału jest przygotowywany przez geodetę od strony właściciela. Problem w tym, że banki nie przyjmą Wstępnego  Projektu Podziału jako dokumentu wiążącego i wystarczającego do udzielania kredytu - potrzebują Ostateczny Projekt Podziału, z pieczątką gminy. I mają rację, ponieważ Urząd Gminy może nie zaakceptować Wstępnego Projekt Podziału (będzie np. żądał  korekt), wtedy kredyt by był udzielony na nieruchomość, która w rzeczywistości wygląda inaczej.

Jeszcze jedna ważna informacja o Wstępnym Projekt Podziału - do kredytu będziesz potrzebować operat szacunkowy nieruchomości, który kosztuje 1000zł. Jeśli gmina nie zaakceptuje planu wtedy będziesz musiał robić operat szacunkowy raz jeszcze.

Jak rozwiązać taki problem: my poprosiliśmy doradcę kredytowego o rozeznanie się w sytuacji i ostatecznie banki zgodziły się na przyjęcie Wstępnego  Projektu Podziału ALE z tzw. pozytywną opinią Wstępnego Projektu Podziału działki wydanego przez Urząd Gminy. W takim przypadku i banki i my jesteśmy pewni, że projekt nie ulegnie zmianie i już, bez czekania dwa miesiące, można przystąpić do podpisywania Umowy Wstępnej (zatwierdzenie przez Urząd Gminy Wstępnego Projektu Podziału trwa właśnie około dwóch miesięcy).

Jeśli Twoja działka będzie kredytowana warto odebrać od właściciela działki te dokument, o które będzie prosił bank do kredytu, od razu podczas podpisywania Umowy Wstępnej (żeby skrócić czas oczekiwania na nie i ograniczyć ryzyko, że właściciel będzie przedłużał później ich dostarczenie). Są to (wszystkie dotyczą działki):

• Odpis księgi wieczystej
• Wypis z rejestru gruntów
• Wstępny projekt podziału
• Kopia Mapy Ewidencyjnej
• Akt Notarialny właściciela działki lub inne poświadczenie własności działki
• Pozytywna opinia wstępnego projektu podziału nieruchomości
• Zaświadczenie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy

Wraz z Umową Wstępną zapłacisz zadatek, w wysokości 10-15% wartości nieruchomości, ale mogą od tych procentów być odstępstwa - my zapłaciliśmy wyższy.

Kolejne etapy

Ponieważ my jesteśmy teraz dokładnie jeden dzień po podpisaniu Umowy Wstępnej nie będę pisać jeszcze nic o kredycie ani Umowie Przyrzeczonej, dopóki nie dowiem się konkretów. Na ten moment wiemy, że powyższe dokumenty uzupełnione o dokumenty potwierdzające naszą zdolność kredytową, czyli:

• dokumenty tożsamości, 
• zaświadczenie o zatrudnieniu na druku bankowym (ważne 1 miesiąc)
• wyciąg z rachunku osobistego (na które wpływa wynagrodzenie) za ostatnie 6 miesięcy, 
• PIT11, 
• Ew. potwierdzenie posiadania wkładu własnego

wystarczą do rozpoczęcia przez bank procedury opiniowania o tym, czy dać nam kredyt (pozytywna decyzja kredytowa). Wiemy też, że Ostateczny Plan Podziału będzie potrzebny do uruchomienia kredytu, czyli w momencie podpisywania Umowy Przyrzeczonej, ale do tego jeszcze daleko (nasza Umowa Wstępna mówi o tym, że Umowa Przyrzeczona zostanie podpisana najpóźniej do 3 miesięcy po Umowie Wstępnej, lub wcześniej, jeśli zostanie wcześniej przyznana decyzja kredytowa i gmina zaopiniuje Ostateczny Plan Podziału).
W miarę postępów będę informować o dwóch kolejnych i zarazem ostatnich etapach kupna działki.

Moja rola w zespole to...

W środowisku projektowym konieczne jest wyznaczenie konkretnych osób do wykonywania konkretnych czynności i wzięcia za nie odpowiedzialności. Zapewne krzyk teraz podniosą agilowcy: "a gdzie zespoły cross - funkcyjne, zespoły w scrum nie powinny mieć ról". Nie ma tu jeszcze mowy o rolach i nie należy mylić ról z obowiązkami. Ale trzeba mieć świadomość, że projekt bez wskazania osób odpowiedzialnych za określone obszary jest skazany na niepowodzenie. Bez echa pozostaje wtedy pytanie rzucone zespołowi: "kiedy wersja będzie naprawdę gotowa do eksportu na produkcję?" - kto ma odpowiedzieć, jeśli zespół to bezkształtna masa bez osoby odpowiedzialnej za wydanie decyzji o gotowości kodu do takiego eksportu. 

Pojęcie roli

Rola to pojęcie nierozerwalnie związane z obowiązkami: ktoś o danej roli ma szereg określonych obowiązków z danego obszaru specjalistycznego. Ale ktoś kto ma określony obowiązek niekoniecznie musi mieć od razu daną rolę. Rola wskazuje niejawnie na specjalizację, pojęcie specjalizacji ma tu kluczowe znaczenie, nawet jeśli pracujesz w Scrum.

Teoria Scrum a praktyka Scrum

Przy okazji poruszenia tematu Scrum - dla zespołów praktykujących Scrum polecam publikację ze strony: http://www.infoq.com/minibooks/scrum-xp-from-the-trenches. Publikacja ma podtytuł "How do we do scrum" i jest wciągającą  "war story" osadzającą oszlifowaną, wychuchaną i nienaganną teorię w twarde i nieubłagane realia projektowe. Ogólnie przestrzegam przed ślepym realizowaniem założeń teoretycznych bez wcześniejszego osadzenia ich w kontekście rzeczywistej sytuacji projektowej - korzystajmy z metodyk i dobrych praktyk, ale niech tłem do naszych decyzji projektowych będą doświadczenie, rozsądek i fakty. Możesz walczyć z realiami stojącymi w sprzeczności z teorią, ale z marnym skutkiem, mądrzej jest te realia zrozumieć i metodykę do nich dostosować niż obrażać się na rzeczywistość i powtarzać puste "powinno być". Ta publikacja pokaże Ci jak prowadzić rzeczywisty a nie wyimaginowany projekt w Scrum.

Rola a obowiązek

Nikt nie jest dobry we wszystkim. Dotyczy to rzecz jasna również programistów. Oznacza to, że nie ma co liczyć na to, że programista świetny w zarządzaniu bazami danych usiądzie i narysuje piękną grafikę, programista lubiący programować na poziomie warstwy biznesowej okaże się świetnym analitykiem a inżynier systemowy zostanie niezrównanym testerem. W projekcie potrzebny jest programista, webdeveloper, analityk, projektant, tester i każda z tych ról powinna znać zakres swoich obowiązków.
Dlatego też rola ma przewagę nad pojedynczym obowiązkiem. Analityk będzie wiedział jakie są jego obowiązki w zakresie analizy. Jeśli nie mamy analityka mamy problem, bo kto jest odpowiedzialny za ustalenia z klientem, kto za zarządzanie wymaganiami tego klienta na poziomie procesu biznesowego, kto za napisanie analizy, kto za uzgadnianie zmian wyglądu z webdeveloperem i sposobu działania aplikacji z projektantem. Bez analityka musimy wskazać osoby, które wezmą na siebie te obowiązki, potem rozrysować tabelę obowiązków, żeby zapamiętać te zobowiązania a następnie nosić ze sobą tą tabelę, żeby wiedzieć do kogo się udać, jeśli opóźnia się dokument analizy a do kogo chcąc się dowiedzieć jaka wygląda sytuacja z realizacją wymagań. Hmm.. Jakże łatwiej byłoby po prostu mieć analityka.

Zespoły o bezkształtej masie

 Pracowałam kiedyś z zespołem składającym się niemal w całości z nowicjuszy. Nie byli to jeszcze nawet dobrzy programiści, więc pytanie w czym każdy z nich się specjalizował w ogóle nie miało tu racji bytu. Projekt, który miał być przez nich zrealizowany miał znaczenie strategiczne dla komórki organizacyjnej (o doborze "specjalistów" do zespołu pisałam w topiku Kulisy formowania zespołu w IT). Będąc kierownikiem projektu wzięłam na siebie dodatkowo, chcąc nie chcąc, obowiązki analityka i testera. Nie popełniaj tego błędu! Nie będziesz miał czasu kierować zespołem, reagować na zagrożenia, planować, będziesz ciągle zatopiony w pracach codziennych na poziomie programowania i co najważniejsze - stracisz perspektywę, zaczniesz myśleć jak programiści - w kategoriach technologii i problemów z nią związanych oraz rozwiązań na te problemy proponowanych, nie jak kierownik - w kategoriach planów, fakturowania, spełnienia wymagań Umowy, nadzoru i koordynacji. Jeśli masz czas możesz naturalnie aplikację testować, ale jako odcięty od całego zespołu projektowego Użytkownik, a nie tester na pełny wymiar czasu pracy.

Jak pracować z zespołem niewyspecjalizowanych programistów

A więc co, jeśli nie mamy osób wyspecjalizowanych, którym możemy nadać poszczególne role w zespole projektowym?
Musimy sobie radzić i sukcesywnie przekazywać programistom obowiązki dotyczące obszarów specjalistycznych, wydobyć z organu zajmującego się wyłącznie programowaniem te komórki, które będą się specjalizować i przejmą funkcje w innych dziedzinach procesu produkcji oprogramowania. Rób spotkania, obserwuj, kto jest daną dziedziną zainteresowany, pytaj zespół, jak rozwiązać problem braków w obszarach specjalistycznych, przedstawiaj skutki tych braków. Pozwól zespołowi samemu podzielić się obowiązkami, ale nie zostawiaj ich z tym samych, w przeciwnym razie podział jakiego dokonają będzie rozmyty, chwilowy i poszatkowany. I nie wskazuj kogoś arbitralnie do danej roli chyba, że już faktycznie nie będzie innego rozwiązania.
Nie jest to szybki i łatwy proces, ale zwraca się z nawiązką - zespół zaczyna być samoorganizujący się i nie wymaga ciągłego nadzoru Kierownika Projektu.  

Rola dla spokoju

Role w zespole istnieją dla spokoju Kierownika Projektu i całego zespołu. Zespół z rolami ma strukturę, pracuje stabilnie i dojrzale, radzi sobie z problemami i nie wpada w panikę, gdy dzieje się coś złego. Role porządkują całe środowisko projektowe. Nie zgadzam się z tezą, że można prowadzić projekt zespołem bez wskazanych ról, czy choćby obowiązków, np. zespołem bez testera. Chyba, że chodzi o małe, półroczne projekty lub o projekty prowadzone przez zespoły lubiące pracować w chaosie, po nocach, na podwyższonym poziomie adrenaliny.